Особенности перепланировки

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, выполненная с нарушением законодательных и строительных норм, может стать причиной наложения административного штрафа, невозможности совершения сделок, а также привести к обрушению, к человеческим жертвам и как следствие к уголовной ответственности.

Если предполагается переоборудовать жилое помещение в нежилое или наоборот, повысить уровень комфорта или коммерческой привлекательности, надо четко выполнять все установленные законом требования. Прежде всего следует понимать, что все эти действия могут осуществляться только с разрешения государственных органов и завершаться внесением изменений в техдокументацию на объект жилого или коммерческого фонда.

Основные условия перепланировки установлены и регулируются Жилищным кодексом РФ, этому полностью посвящена 4 глава. Кроме того, существует законодательный акт под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», имеющий силу с 2003 г., которым наложен запрет на проведение мероприятий по перепланированию, в результате которого могут быть:

уменьшены технические показатели строения, его прочности и несущих способностей;
ухудшена функционирования систем жизнеобеспечения;
изменены фасады зданий или их элементы;
нарушение противопожарной безопасности.

Постановлением Правительства устанавливается список работ, относящихся к категории перепланировок. В этом же нормативном акте описывается порядок согласования изменений существующей планировки. В частности, предусматривается создание проекта.

Необходимые документы

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме отличается от капитального ремонта, переустройства и реконструкции. Она предполагает изменение конфигурации части здания, что влечет за собой переделку техпаспорта, так как новая планировка более не соответствует указанной в нем.

Все действия, попадающие под это определение, оговорены законодательством, к ним относятся:

устройство санузлов, отдельных входов, крылец и козырьков;
создание новых несущих конструкций;
полный или частичный снос перегородок, устройство дверных проемов;
демонтаж перегородок, бурении отверстий и проемов для монтажа газопроводов;
устройство лестничных маршей внутри объединенных квартир, находящихся одна над другой на разных этажах, путем удаления части межэтажного перекрытия;
создание дверных и оконных проемов в несущих конструкциях их расширение, закрытие или перенос;
ремонт перекрытий или капитальных стен и т. д.

Предусмотрена также недопустимость перепланирования, если оно приведет к нарушению прочности, устойчивости и долговечности постройки, а также их эксплуатационных характеристик. Недопустимы также работы, которые приведут к затруднению или ограничению доступа к коммуникациям, к непригодности целевого использования.

Подготовка документации, получение согласований

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме проводится в несколько этапов, каждый из которых является одинаково важным и обязательным для исполнения. Начинать лучше всего с консультации у специалиста, так как самостоятельно разобраться во всех технических нюансах и тонкостях законодательства довольно сложно.

Техническое заключение. Нередко, изменения, кажущиеся незначительными и простыми, оказываются под запретом или нуждаются в проведении специальных расчетов. Поэтому, сначала специалист проводит обследование, определяет состояние конструктива и возможность планируемых изменений. Если такое обследование производится после осуществления незаконной перепланировки, выявляется ее соответствие существующим строительным нормам.

В Заключении, помимо описания состояния существующих конструкций, указываются рекомендации по проведению дальнейших работ.

На основании Заключения, готовится проект, в нем содержится информационная часть и рабочие чертежи, в объеме достаточном для выполнения СМР, по действующими правилами и нормами. Проектировать такие объекты могут только специалисты, имеющие допуск СРО.

Следующая ступень — получение Разрешения на перепланировку. Оно выдается жилищной инспекцией на основании представленной проектной документации. После этого приступают непосредственно к строительной части.

Работы завершаются составлением акта межведомственной комиссией. Он служит основанием для внесения изменений в техническую документацию дома.

Архитекторы, конструкторы и инженеры компании «Балл Информ» подробно ответят на все вопросы, выедут на место, подготовят проект и все сопутствующие документы, а также обеспечат сопровождение на всех этапах. Полный комплекс услуг, выполняемый компанией, помогает сократить финансовые и временные затраты, обеспечивает соблюдение проектной документации, что является своеобразной гарантией надежности конструкций.

Как получить согласование

Согласование — документ, подтверждающий законность и правильность проведенной работы. За его получением нужно обратиться с заявлением, адресованным бюро технической инвентаризации, в органы жилинспекции или в Многопрофильный центр по месту нахождения объекта.

Техник БТИ выезжает на место для установления расхождений фактического состояния объекта и имеющихся данных в кадастровом паспорте и актирования. В определенных случаях выдается новое свидетельство.

Документы для разрешения

Обращение в жилинспекцию осуществляется путем заполнения и подачи заявления установленного образца, к которому должны быть приложены:

копия правоустанавливающего документа (это могут быть: договор купли-продажи, мены, дарения. свидетельство о праве на наследство и т. д.);
техпаспорт помещения;
общее или индивидуальное согласие каждого владельца доли в нежилом помещении;
проектная документация.

Разрешение или отказ выдается не позднее 20 дней с момента подачи.

Где и как получить акт о завершении

В территориальную межведомственную комиссию направляется заявление, с указанием о том, что перепланировка завершена, к которому, согласно утвержденному перечню прилагаются:

подрядные договоры, с организациями, осуществившими проектирование, авторский надзор, СМР;
журнал производства и акты скрытых работ;
доверенность на представителя и копию его удостоверения личности.

Юридические лица дополнительно документально подтверждают статус предприятия и полномочия руководителя, прилагают свидетельство ЕГРЮЛ и Устав.

Если производилось изменение категории с жилищного фонда на коммерческий или, наоборот, прилагается акт, подтверждающий легитимность такой смены.

А в случае когда в качестве заявителя выступает арендатор, нужно приложить договор аренды (оперативного пользования) или одобрение собственника.

На оформление законом отводится десять дней, исчисляемых со дня подачи заявления в уполномоченный орган.

В случае если перепланировка произведена без соответствующего разрешения, ее узаконение производится в судебном порядке.