Проектирование зданий административного назначения

Проектирование административных зданий производится в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами, на основании технического задания, которое предоставляется заказчиком. В результате готовый объект представляет собой привлекательное, с архитектурной точки зрения, и функциональное строение, обеспечивающее все потребности людей, осуществляющих в нем деятельность, и их посетителей.

Классификация зданий и помещений

Техзадание для проектирования административных зданий определяет четкие критерии выполнения работ по целям, задачам, срокам, результатам и т.д. В нем указывается также тип и класс планируемого строения.

По типу помещений постройки делятся на две категории: жесткой и мягкой планировки. Первый характеризуется невозможностью переустройства функциональных зон. Второй — обеспечивает мобильность и простоту таких изменений.

Следует также классифицировать объект по принадлежности к тому или иному к классу:

• А+++ класс предполагает уникальный дизайн. Для строительства используются только высококачественные материалы. Размещение — в центральной части города. Кроме офисных, служебных и техпомещений в их составе конференц-залы, точки общественного питания, включая столовые, рестораны, кафе, парковки, спортзалы и другие элементы инфраструктуры. Снабжены высокоуровневыми системами безопасности.
• Класс А — отличен от предыдущего отсутствием ярко выраженной архитектурной индивидуальности.
• В — это новые строения невысокого качества или старые отреставрированные постройки, которые лишены рациональной планировки. Отличия их состоят в размерах небольших кабинетов и стандартных окон, в меньшей высоте потолков.
• С — типовые постройки с многочисленными коридорами и отсутствием возможности перепланировки из-за значительного количества несущих конструкций.

Классификация помогает определить соответствие планируемого объекта рентабельности его последующего использования. Экономическая выгода достигается путем минимизации затрат и расходов и увеличение позиций, создающих особую привлекательность объекту за счет высокой комфортабельности, функциональности, архитектурной и дизайнерской привлекательности, удобства коммуникаций.

Виды помещений и офисов по функциональности

Внутренняя часть объектов формируется из помещений различным по целям их использования. Все их можно разделить на определенные группы кабинетов и помещений:

• для рядовых сотрудников;
• для руководителей разного ранга;
• для информационно-технического обеспечения (архивы, серверные, библиотеки, компьютерные);
• вспомогательные помещения для сотрудников и посетителей: гардеробная, ресепшен, пункты охраны, общепит, медпункты, спортивные залы, бассейны, сауны, парикмахерские, бытовки, санузлы и т. д.;
• актовые, демонстрационные, конференц-залы;
• техпомещения: котельные, инженерные этажи, вентиляционные камеры и электрощитовые.

Состав сведений, которые необходимо отразить в задании

В процессе составления технического задания на проектирование административных зданий необходимо предусмотреть и указать важные составляющие будущего строения. Чем подробнее будут расписаны позиции, тем точнее задание будет понято проектировщиками, а замыслы и идеи заказчика раскроются в проекте наиболее полно.

Обязательно указание следующих составляющих:

1. Месторасположение, а именно: адрес, близость к центру, транспортная доступность.
2. Сведения о собственниках.
3. Управление зданием и описание услуг, предоставляемых арендаторам, входной группы; перечень поставщиков коммунальных и телекоммуникационных услуг, принципы системы техобслуживания.
4. Наличие и отсутствие парковок их вид и желаемая вместимость.
5. Инженерные системы: отопления и вентиляции, пожарной, личной и имущественной безопасности, лифтов, электроснабжения, кондиционирования и проч. Если предполагается выработка и использование альтернативной энергии, следует указать это в данном разделе.
6. Конструктивные особенности: высота чистовых потолков, глубина этажей и желаемая планировка, допустимый коэффициент утраты полезной площади, предельно допустимая нагрузка на перекрытия, освещение, особенности геометрии и расположения окон, наличие фальшполов, подвальных, чердачных помещений, этажность и проч.
7. Пожелания к благоустройству территории.

Предоставленная информация позволит учесть не только архитектурно-строительные и проектировочные нормы, но и понять целевую аудиторию, а значит подготовить проектную документацию так, чтобы новостройка, реконструированный или отремонтированный объект были максимально привлекательными для арендаторов и сохраняли пожелания застройщика.

Задача архитектора также заключается в соотношении проектируемого объекта с общим планом застройки города. При этом учитывается: стилистика окружающих построек, географические и геодезические параметры участка, близлежащие памятники, линии коммуникаций, пролегающих на стройплощадке и в непосредственной близости от нее.

Образ и планировка

Внешний вид и внутреннее устройство офисных зданий должны иметь особый дизайн, часто имиджевый, отражающий лицо компании-собственника или арендатора. Проект должен также предусматривать возможность для создания корпоративной индивидуальности в рамках площадей, арендуемых той или иной компанией.

Планировка помещений не должна мешать оптимизации потоков работников офисов и их гостей. Планировочное решение принимается исходя из трех установленных типов помещений:

• кабинетного;
• открытого;
• комбинированного.

Исходя из целей, поставленных застройщиком, с соблюдением условий нормативных требований определяется число площадей, отводимых под организацию офисных и зальных пространств, необходимых для переговоров и публичных мероприятий.

Прогрессивные методы предусматривают создание альтернативных решений, например, для общения между сотрудниками. Если раньше это были курительные комнаты, то сегодня создаются так называемые кофисы, соединяющие в себе преимущества строгой офисной обстановки и расслабляющей атмосферы кафетерия, или островки в холлах и коридорах с креслами или высокими столами.

Следует также учитывать санитарные нормы и требования СНиП 31–06-2009, регламентирующего проектирование административных зданий, к которым, в том числе, относятся:

• минимальна высота потолков основных помещений - 3 м;
• высота вспомогательных помещений (холлов, коридоров) — 2,4м, а в исключительных случаях - 2,2м;
• ширина коридоров от 1,2 м (при длине 10 метров) до 2,4 м, в случае если он может использоваться в качестве зала ожидания;
• наличие скоростных лифтов, если количество этажей больше 60.

Современные административные здания могут представлять собой целые комплексы, включающие не только рабочие кабинеты, но и помещения для проведения досуга внерабочего времени. Ярким примером такого проекта является комплекс «Гугл», состоящий из нескольких объектов и являющимся одной из самых удачных проектных работ, с точки зрения соблюдения архитектурной уникальности, корпоративного дизайна, многофункциональности, комфортности, внутренней и внешней привлекательности.

Системы жизнеобеспечения

Инженерные системы — одно из важных направлений проектирования административных зданий. В общий проект включаются разделы:

• водопровода и канализации;
• электроснабжения;
• отопления вентиляции;
• кондиционирования;
• системы телерадиовещания, телефонии, интернета, пожарной и охранной безопасности, видеонаблюдения.

Устройство инженерных систем должно отображаться в архитектурном проекте в виде указания наличия или отсутствия лифтов, их количества, грузоподъемности, мощности и скорости, создания специальных техпомещений для расположения оборудования и его обслуживания, методов и возможностей организаций аварийного электропитания, наличие и расположение пожарных лестниц и многое другое.

Обязательно также применение мер минимизации затрат и потребления энергоресурсов. Это, в том числе и устройство надежной теплоизоляции, и максимально возможное использование солнечного света в дневное время, и создание естественной вентиляции.

В идеале проектирование административного здания должно производиться одной проектной организацией, которая в последующем возьмет на себя обязанности авторского и технического надзора.